Jak rozliczyć najem mieszkania w 2026 roku?
Jakie zasady obowiązują przy rozliczaniu najmu w 2026 roku?
W 2026 roku rozliczanie najmu prywatnego podlega wyłącznie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. To oznacza, że osoby wynajmujące mieszkania nie mogą wybierać opodatkowania na zasadach ogólnych. Podatek oblicza się wyłącznie na podstawie przychodu, czyli całkowitej kwoty pobranej od najemcy, bez możliwości odliczania kosztów takich jak remonty, amortyzacja czy odsetki od kredytów.
Podstawową formą rozliczenia jest formularz PIT-28, który należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Podatnicy są zobowiązani do miesięcznego wpłacania zaliczek na podatek do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskali przychód.
Jakie stawki podatkowe obowiązują przy najmie?
Podatek ryczałtowy od najmu rozlicza się według dwóch stawek:
- 8,5% dla przychodu do 100 000 zł rocznie,
- 12,5% dla nadwyżki ponad 100 000 zł.
W praktyce oznacza to, że jeśli roczny przychód z najmu wyniesie na przykład 90 000 zł, to podatek wyniesie 7 650 zł (90 000 zł × 8,5%). W przypadku wyższego przychodu, np. 120 000 zł, podatek będzie wyliczony jako suma 8 500 zł od pierwszych 100 000 zł oraz 2 500 zł od nadwyżki 20 000 zł (20 000 × 12,5%), co daje łącznie 11 000 zł.
Warto podkreślić, że stawka 12,5% jest obowiązująca dla nadwyżki, mimo że niektóre źródła błędnie wskazują 12%.
Jakie są korzyści podatkowe dla małżonków?
W 2026 roku podniesiono limit przychodu podlegającego niższej stawce ryczałtu dla małżonków do 200 000 zł. Dzięki temu małżeństwa mogą skorzystać z podwójnego limitu, co pozwala na rozliczenie większej części przychodu według korzystniejszej stawki 8,5%.
Aby skorzystać z tego przywileju, małżonkowie muszą złożyć odpowiednie oświadczenie w deklaracji PIT-28. W przeciwnym razie obowiązuje standardowy limit 100 000 zł na osobę.
Na co zwrócić uwagę przy rozliczaniu najmu?
Kluczowe jest prawidłowe rozdzielenie w umowie czynszu od opłat eksploatacyjnych takich jak media czy opłaty administracyjne. Te ostatnie nie stanowią przychodu z najmu i nie podlegają opodatkowaniu. Warto więc jasno określić, jaka część opłat jest czynszem, a jaka pokrywa koszty eksploatacyjne, by uniknąć niepotrzebnych komplikacji podatkowych.
Przychody z najmu należy rozliczyć na osobnej deklaracji PIT-28, nawet jeśli podatnik ma także inne źródła dochodu, na przykład umowę o pracę rozliczaną na formularzu PIT-37.
Jakie są terminy i obowiązki związane z rozliczeniem?
Formularz PIT-28 za rok 2026 należy złożyć do 30 kwietnia 2027 roku. Zaliczki na podatek ryczałtowy trzeba wpłacać co miesiąc do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu. Termin ten jest nieprzekraczalny i wymaga systematyczności, by uniknąć kar i odsetek za zwłokę.
Podsumowując, rozliczenie najmu w 2026 roku wymaga uwzględnienia obowiązku stosowania ryczałtu, prawidłowego rozdzielenia przychodów, a także terminowego składania deklaracji i wpłat podatku.
Jakie są przykładowe koszty podatkowe najmu w 2026 roku?
Przykładowo, jeśli wynajmujesz mieszkanie dwupokojowe o powierzchni około 50 m², mediana ceny najmu w największych polskich miastach w 2026 roku wynosi od 2 600 do 5 200 zł miesięcznie. Przyjmując średni przychód na poziomie 3 500 zł miesięcznie, roczny przychód wyniesie 42 000 zł, co oznacza podatek w wysokości 3 570 zł (42 000 × 8,5%).
W przypadku większych przychodów, przekraczających 100 000 zł rocznie, podatek rośnie dzięki wyższej stawce dla nadwyżki. Warto uwzględnić te dane planując wynajem i rozliczenia podatkowe.
Materiały źródłowe
- https://www.gazetaprawna.pl/podatki/pit/artykuly/11235444,jak-rozliczyc-najem-prywatny-w-2026-roku-sprawdz-jak-wypelnic-pit-28.html
- https://direct.money.pl/artykuly/porady/jak-rozliczyc-prywatny-najem-mieszkania,75,0,1560651
- https://pasternaklegal.pl/podatek-od-wynajmu-mieszkania-2026/
- https://www.dobregonajmu.pl/strefa-wiedzy/jak-obliczyc-dochody-z-najmu-i-rozliczac-prywatny-najem-mieszkania/
- https://www.pit.pl/aktualnosci/jaki-pit-za-wynajem-mieszkania