ile kosztuje umowa przedwstępna przy zakupie nieruchomości?
Co to jest umowa przedwstępna i jakie ma znaczenie?
Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, najczęściej dotyczącej sprzedaży nieruchomości. Określa ona istotne warunki przyszłej umowy, takie jak przedmiot transakcji oraz cena sprzedaży. Dzięki niej strony zyskują pewność co do planowanego zawarcia umowy końcowej.
Ważnym aspektem jest wybór formy umowy przedwstępnej. Może być ona sporządzona w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Ta druga opcja jest droższa, ale daje silniejszą ochronę prawną, zwłaszcza gdy jedna ze stron unika wykonania zobowiązania.
Jakie są formy umowy przedwstępnej i jak wpływają na koszty?
Umowa przedwstępna sporządzona samodzielnie lub w zwykłej formie pisemnej zwykle nie wiąże się z kosztami notarialnymi. Mogą pojawić się wydatki na pomoc prawną, ale ich wysokość zależy od indywidualnego wynagrodzenia prawnika.
Natomiast umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego generuje koszty taksy notarialnej, która jest głównym wydatkiem. Taksa ta jest ustalana na podstawie wartości nieruchomości i wynosi maksymalnie połowę stawki, którą stosuje się dla umowy sprzedaży.
Do taksy dolicza się 23% VAT oraz opłaty za wypisy aktu notarialnego. Wypisy mogą być naliczane za każdą rozpoczętą stronę dokumentu, a przykładowa stawka to około 6 zł netto za stronę.
Jak obliczyć koszt taksy notarialnej przy umowie przedwstępnej?
Koszt aktu notarialnego można oszacować w trzech krokach:
- Ustalenie wartości nieruchomości
- Obliczenie maksymalnej taksy według wartości nieruchomości
- Przyjęcie połowy tej stawki dla umowy przedwstępnej
Przykładowe stawki maksymalne taksy notarialnej dla czynności dotyczących nieruchomości to:
- Do 3 tys. zł – maksymalnie 100 zł
- Od 60 tys. zł do 1 mln zł – 1010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 tys. zł
- Od 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł plus 0,2% nadwyżki ponad 1 mln zł
Dla umowy przedwstępnej obowiązuje maksymalnie połowa powyższych stawek. Do taksy należy doliczyć 23% VAT oraz koszty wypisów i ewentualny wpis roszczenia do księgi wieczystej, jeśli strony zdecydują się na takie zabezpieczenie.
Ile kosztuje umowa przedwstępna na przykładzie mieszkania?
Przykład dla mieszkania wartego 600 tys. zł przedstawia się następująco:
- Połowa maksymalnej taksy netto wynosi około 1585 zł
- Do tego doliczamy VAT 23%, co daje około 1949,55 zł brutto
- Dodatkowe wypisy aktu notarialnego mogą kosztować około 6 zł netto za stronę, czyli około 7,38 zł brutto
- Wpis roszczenia do księgi wieczystej, jeśli jest wymagany, to koszt około 150 zł
Sumarycznie całkowity koszt umowy przedwstępnej może więc przekroczyć 2000 zł. W przypadku nieruchomości o wartości 500 tys. zł przykładowe łączne koszty (taksa, VAT, wypisy, wpis do księgi) mogą sięgać około 3800 zł.
Warto pamiętać, że powyższe kwoty mają charakter orientacyjny i ostateczne ceny ustalane są indywidualnie z kancelarią notarialną.
Jakie dodatkowe elementy wpływają na koszty i zabezpieczenia?
Umowa przedwstępna często zawiera zapisy dotyczące zadatku lub zaliczki. Zadatek jest częścią ceny i w przypadku wykonania umowy zalicza się go na poczet ceny nieruchomości. W sytuacji, gdy jedna ze stron odstąpi od umowy bez ważnej przyczyny, zadatek może zostać zatrzymany lub zwrócony podwójnie w zależności od tego, która strona nie wywiązała się z zobowiązania.
Z kolei zaliczka co do zasady podlega zwrotowi, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku. Żadne z tych świadczeń nie zwiększa jednak kosztów notarialnych samej umowy przedwstępnej.
Dodatkowo strony mogą zdecydować o wpisie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej. Jest to dobrowolne zabezpieczenie, które chroni interesy kupującego. Opłata sądowa za taki wpis wynosi 150 zł.
Kto ponosi koszty umowy przedwstępnej?
W praktyce strony mogą ustalić, kto pokrywa koszty umowy przedwstępnej – kupujący, sprzedający lub obie strony w określonych proporcjach. Zalecane jest, aby takie ustalenia znalazły się w samej umowie, co zapobiega nieporozumieniom i sporom.
W przypadku braku takiego zapisu często przyjmuje się, że koszty notarialne ponosi kupujący, jednak nie jest to reguła obowiązująca z mocy prawa.
Podsumowanie
Koszt umowy przedwstępnej zależy przede wszystkim od formy jej sporządzenia oraz wartości nieruchomości. Umowa zawierana w formie aktu notarialnego generuje wyższe koszty, ale daje silniejszą ochronę prawną. Główne wydatki to taksa notarialna, VAT, wypisy aktu oraz ewentualne opłaty sądowe za wpis roszczenia do księgi wieczystej.
Przed podpisaniem umowy warto dokładnie omówić wszystkie koszty z kancelarią notarialną i jasno ustalić, kto je ponosi. Dodatkowo należy precyzyjnie określić w umowie kwoty zadatku lub zaliczki oraz zasady ich rozliczenia.
Dzięki temu umowa przedwstępna będzie skutecznym i bezpiecznym etapem w procesie zakupu nieruchomości.
Materiały źródłowe
- https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/maksymalne-stawki-taksy-notarialnej-17106200
- https://www.pannotariusz.pl/umowa-przedwstepna/
- https://notary.pl/czynnosci/umowa-przedwstepna
- https://www.notariusz.koszalin.pl/uslugi/umowy-przedwstepne/
- https://meysztowicz-notariusz.pl/en/wiedza/umowa-przedwstepna-u-notariusz